¿Cuánto ISR se retiene al vender una propiedad?
Dale a tu cliente un estimado desde la primera cita, con el desglose completo de dónde salió el número y un PDF para dejárselo. La pregunta siempre llega — la diferencia es tenerla contestada antes de que la hagan.
Datos de la operación
Todo en pesos. El estimado sale al instante y no guardamos nada de lo que captures.
De qué se compone decide cómo se deprecia y si aplica la exención.
El tope de la exención es por persona: dos copropietarios exentan el doble.
Si la tienes, calculamos la exención con precisión: el terreno exenta hasta 3× lo construido. Si no, te avisamos y sigues.
El desglose aparece aquí
No una cifra suelta: la operación, la exención, el costo ajustado y el impuesto, renglón por renglón — y un PDF para dejárselo a tu cliente.
De dónde sale cada número
El ISR por enajenación no grava el precio de venta: grava la ganancia, que es lo que queda después de traer el costo a pesos de hoy y restar lo que la ley permite deducir. Estos son los seis bloques del desglose que ve tu cliente, en lenguaje llano.
Las palabras que vas a escuchar
Los términos del resultado y del PDF, en una línea cada uno — para que tu cliente entienda lo que le explicas.
- Enajenación
- El término fiscal para vender o transmitir una propiedad. Quien vende es el “enajenante”.
- ISR
- Impuesto Sobre la Renta: el impuesto federal que grava la ganancia obtenida al vender.
- Ganancia
- La diferencia entre el precio de venta y el costo ajustado más las deducciones. Es lo que se grava, no el precio completo.
- Costo comprobado de adquisición
- Lo que costó la propiedad al adquirirla, respaldado con escritura o factura.
- Costo ajustado
- Ese costo traído a pesos de hoy con la inflación, y con la construcción depreciada por los años.
- Deducciones autorizadas
- Lo que la ley permite restar: el costo ajustado, las mejoras, los gastos notariales y las comisiones del vendedor.
- Exención de casa-habitación
- El beneficio que libera del ISR la venta de la vivienda del contribuyente, hasta cierto tope.
- UDI
- Unidad de Inversión: se ajusta con la inflación y su valor lo publica Banxico a diario. El tope de la exención se mide en UDIs.
- INPC
- Índice Nacional de Precios al Consumidor: la medida oficial de inflación (INEGI) que se usa para actualizar el costo.
- Pago provisional
- El ISR que retiene el notario al escriturar. No es el impuesto final: la operación se acumula en la declaración anual.
- Fedatario / Notario
- Quien formaliza la operación, calcula el impuesto oficial bajo su responsabilidad y lo entera a la autoridad.
- Tenencia
- Los años que se tuvo la propiedad, entre compra y venta. Determina cómo se anualiza la ganancia (máximo 20 años).
- Persona física / moral
- Persona física es un individuo; persona moral, una empresa. Esta calculadora es para personas físicas.
- Residente fiscal
- Dónde tributa una persona. Aplica a residentes en México; para el extranjero el régimen es otro.
Lo que tu cliente va a preguntar
¿Del otro lado de la operación?
El ISR lo paga quien vende. Quien compra tiene sus propios gastos —traslado de dominio, honorarios notariales, registro— y son independientes de este cálculo.
Calculadora de gastos de cierreAviso legal
Los resultados presentados son estimaciones basadas en la información proporcionada y pueden variar según circunstancias específicas, revisiones fiscales o cambios en la normativa aplicable. Este cálculo no constituye una determinación oficial del Impuesto Sobre la Renta ni asesoría fiscal, contable o legal. El cálculo oficial corresponde al notario público al momento de la escrituración. Para casos de personas morales, adquisición por herencia o donación, ventas por encima del tope de exención, o vendedores residentes en el extranjero, consulta a tu notario o a un contador. OIKY es una plataforma tecnológica y no presta servicios de asesoría fiscal.